Reprise des transactions : où se trouvent les meilleures marges en 2025 ?
Reprise des transactions : analyse des zones les plus porteuses pour les agences immobilières
Par Jules, pour Lesiteimmo
Reprise des transactions – Après une période de repli due à la hausse des taux d’intérêt entre 2022 et 2023. Le marché immobilier français montre des signes de reprise en 2025. Cette dynamique, encore fragile mais bien enclenchée, concerne d’abord certaines zones et segments spécifiques. Où les marges sont non seulement possibles, mais stratégiquement intéressantes pour les agences.
La question pour les professionnels n’est plus “quand ?”, mais “où concentrer ses efforts pour capter du chiffre d’affaires rentable”. Décryptage chiffré des territoires à fort potentiel de marge et des typologies de biens à cibler.
+6 % de transactions prévues en 2025
Selon les projections de la FNAIM publiées en mars 2025, le volume de transactions pourrait atteindre 825 000 ventes cette année, soit une hausse de +6 % par rapport à 2024 (778 000 ventes).
Ce rebond est principalement soutenu par :
- La baisse progressive des taux de crédit (3,25 % en mai 2025 en moyenne, contre 4,2 % fin 2023 – Observatoire Crédit Logement).
- Le retour des primo-accédants (52 % des acheteurs en 2025 selon PAP).
- La stabilisation ou la légère baisse des prix dans certaines zones, offrant de nouvelles marges de négociation.
Où se trouvent les meilleures marges de négociation suite à la reprise des transactions ?
Les marges les plus intéressantes se situent dans les villes qui ont connu une forte hausse entre 2016 et 2021, suivie d’une correction marquée.
– Bordeaux
- Prix moyen : 4 171 €/m² (T1 2025)
- Baisse cumulée sur 2 ans : -11,2 %
- Marge de négociation moyenne : 7,4 %
Un marché en repositionnement, propice aux agences capables de revaloriser les biens et de cibler les acheteurs long terme.
– Lyon
- Prix moyen : 4 463 €/m²
- Évolution 2024 : -4,7 %
- Marge de négociation : 6,8 %
Zones périurbaines et grands appartements familiaux à repositionner.
– Nantes
- Prix moyen : 3 580 €/m²
- Baisse sur un an : -5,4 %
- Marge de négociation : 6,2 %
Opportunités sur les biens avec travaux ou DPE défavorable.
– Villes moyennes dynamiques :
Des communes comme Angers, Dijon, Pau, Clermont-Ferrand offrent des marges de 7 à 9 %, avec une demande stable et des prix modérés (entre 2 300 et 2 800 €/m²).
Où les marges sont faibles mais les volumes importants ?
🔹 Île-de-France (hors Paris)
- Dans des villes comme Montreuil, Ivry, Colombes, les prix sont plus accessibles que Paris intra-muros, mais les marges restent serrées (3 à 4 %), en raison de la demande constante.
Volume > marge unitaire = intérêt pour les agences à fort turnover.
🔹 Nice et Marseille
- Prix en hausse légère : +2,1 % et +1,2 % (2024)
- Demande touristique et secondaire soutenue
Moins de négociation, mais fort potentiel locatif et services annexes à valoriser (gestion, conciergerie, meublé).
Par typologie de bien : où sont les leviers de rentabilité ?
| Type de bien | Marge moyenne 2025 | Opportunités pour agences |
|---|---|---|
| Biens à rénover (DPE F/G) | 8 à 10 % | Revente après travaux / clientèle investisseur |
| Biens atypiques | 7 à 9 % | Difficulté à valoriser sans accompagnement |
| Grandes surfaces familiales | 6 à 8 % | Demande faible → forte capacité de négociation |
| Appartements standard T2-T3 en zones tendues | 2 à 4 % | Rotation rapide, marge moindre, volume à cibler |
Pour les agences : stratégies à adopter suite à la reprise des transactions
Miser sur la valorisation
Dans un marché où la négociation est la norme. La mise en valeur des biens (photos pro, homestaging, visite virtuelle) permet de réduire l’écart entre prix affiché et prix final.
Développer les services à valeur ajoutée
- Aide à la rénovation énergétique, accompagnement DPE, estimation travaux
- Outils de projection (simulateurs de crédit, estimation de rentabilité locative)
- Optimisation fiscale : conseils LMNP, micro-BIC, déficit foncier
Cibler les bons segments client
- Primo-accédants : actifs, sensibles à la baisse des taux
- Investisseurs opportunistes : à la recherche de biens décotés ou de potentiel locatif
- Propriétaires vendeurs en attente depuis 2022–2023
La reprise des transactions en 2025 ne signifie pas un retour généralisé de la croissance. Oui, mais une réouverture ciblée du marché dans certaines zones et pour certains biens. Les agences capables de détecter ces niches de rentabilité, d’optimiser la présentation des biens et de proposer un service à forte valeur ajoutée. Celles-ci pourront reconstruire leurs marges, malgré un environnement encore exigeant.
Localisation, négociation, valorisation : le triptyque stratégique d’une année charnière.
