Le marché immobilier au 1er semestre 2025 : Les 10 villes qui progressent et celles qui chutent.
Reprise modérée du volume de ventes au premier semestre 2025 VS 2024
Après un premier semestre 2024 marqué par un fort attentisme des acheteurs, le marché immobilier résidentiel montre des signes de redémarrage modéré en 2025.
- Le volume de ventes progresse de 3 à 6 % par mois par rapport à l’année précédente.
- Cette évolution est soutenue par une baisse progressive des taux de crédit et une stabilisation des prix, favorisant le retour d’une demande active.
- Le différentiel entre 2024 et 2025 reste contenu et nous conduit vers une reprise prudente mais tangible.
Sources: Notaires de France ( conjoncture 2023–2025), INSEE, FNAIM, DVF Etalab et Données historiques DVF consolidées (2018–2024)
En conclusion:
- S1 2024 : marché encore très atone
- S1 2025 : reprise modeste mais régulière, avec une progression de +3 à +6 % par mois
Un marché à deux vitesses
Le ralentissement observé fin 2023 s’est prolongé en 2024, mais avec des disparités de plus en plus marquées en 2025. On observe deux dynamiques régionales :
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- d’un côté, des villes de taille moyenne portées par une demande locale active,
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- de l’autre, des territoires fragilisés où l’excédent d’offre, la vacance ou le départ des primo-accédants accentuent la pression baissière.
Pour les réseaux d’agences, promoteurs ou investisseurs, l’enjeu stratégique est désormais local, et non national.
Les villes en progression : signal fort pour repositionner l’offre
Angers, Biarritz, Annecy, Le Mans, Bayonne, Rennes… Ces villes affichent des hausses de prix comprises entre +3 % et +5,2 % et une augmentation simultanée des volumes de ventes. Ce double indicateur – rare en 2025 – suggère un marché actif et sous tension.
Pourquoi ces villes performent-elles ?
- Offre encore disponible : contrairement aux métropoles saturées, le parc reste mobilisable.
- Cadre de vie recherché : qualité environnementale, sécurité, attractivité résidentielle.
- Effet report : les acheteurs parisiens ou lyonnais se reportent sur des marchés secondaires.
- Accessibilité : TGV, autoroutes, fibre, proximité aéroportuaire.
Pour les pros, ce sont des marchés à cibler pour la prospection vendeurs, mais aussi pour les produits d’investissement patrimonial, notamment sur des segments locatifs à fort rendement (T2/T3, petites maisons de ville, colocation).
Villes en recul: correction ou rupture ?
Saint-Étienne, Roubaix, Creil, Drancy, Perpignan, Béziers… Ces marchés accusent des baisses de –3 % à –4,5 %, souvent couplées à un recul du volume de ventes compris entre –7,5 % et –10,2 %. Il s’agit là de signaux d’alerte.
Ces territoires présentent :
- une vacance structurelle de l’ancien
- une pression réglementaire sur les passoires thermiques
- une demande résiduelle fortement sensible aux taux
- peu de soutien local à la revalorisation immobilière
Pour les professionnels, il est indispensable d’adapter le discours commercial, de réviser les estimations vendeurs à la baisse et d’ajuster les stratégies de revalorisation (mise en location rénovée, revente par découpe, division parcellaire).
Opportunités à saisir pour les pros
Accompagnement des vendeurs dans les zones en tension
➤ Valoriser la demande latente et les délais de vente courts pour déclencher les mandats exclusifs.
Renforcement des services de gestion locative dans les zones baissières
➤ Transformer les vendeurs déçus en bailleurs longue durée (via LMNP, rénovation, fiscalité locale).
Repositionnement des stocks en VEFA ou ancien rénové
➤ Les hausses de certaines villes peuvent soutenir un argumentaire de plus-value dans 3 à 5 ans.
Ciblage des investisseurs et acheteurs par profils spécifiques
➤ Téléciblage digital, campagnes par segments (cadres télétravailleurs, retraités, investisseurs Pinel+).
Conclusion : adapter sa stratégie commerciale à la réalité locale
Les statistiques 2025 confirment une chose : il n’y a plus un marché immobilier français, mais une mosaïque de micro-marchés. La pertinence d’une stratégie ne repose plus sur les tendances nationales mais sur la capacité à lire, anticiper et exploiter les signaux locaux.
Agents, promoteurs, gestionnaires, CGP : la vraie valeur ajoutée aujourd’hui, c’est votre lecture du terrain. Profitez de ces tendances pour renforcer votre légitimité locale et affiner vos argumentaires face aux clients.
